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        疫情“冰封”美國房市:史上最低利率,銷售下跌超9%只是開端?

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        2020-04-24  
                美國房地產市場陷入了空前寒冬之中。...


        作者:吳將

        新冠肺炎疫情的流行不僅讓美國的股市、債市、油市上躥下跳,也讓美國房地產市場陷入了空前寒冬之中——第一季度交易量大跌,第二季度的情況預計會更糟;與此同時飛速飆升的失業人口,也讓房貸大量違約的風險劇增。

        不過,風險往往與機遇并存,在這個“黑天鵝”滿天飛的2020年,美國房產作為一種美元計價的資產,加上當地較低的融資利率,對于全球投資者而言,依然有著不變的吸引力。

        專家:房屋銷售或將下滑40%

        當地時間4月21日,美國NAR房產經紀協會公布的報告顯示,受新冠病毒疫情影響,今年3月美國成屋銷量環比2月下降了8.5%,創下2015年11月以來最大的月度降幅。美國四個主要地區市場的銷售均出現了萎縮,其中西部地區的跌幅最大(-13.6%)。

        不過由于3月時,美國的疫情剛進入全面暴發階段,對房價的沖擊尚需時間傳導——NAR的報告顯示,3月份美國所有房屋的現房價格中位數為28.06萬美元,同比2019年3月上漲了8.0%,依舊保持著上漲趨勢。

        NAR首席經濟學家勞倫斯·云(Lawrence Yun)表示,不幸的是由于疫情的暴發,房屋銷售在3月有所減弱,預計未來幾個月可能會繼續下滑到環比下降30%至40%左右。

        NAR住房研究總監丹尼爾·黑爾(Danielle Hale)也表示,今年早些時候,我們看到房源在逐漸增加,但隨著疫情蔓延,越來越少的賣家掛牌出售房屋。

        無獨有偶,美國房地產信息平臺Redfin的最新研究也得出了相似結論。據Redfin統計,3月份,美國房屋銷售環比下滑了9.1%,新上市房源下滑了12.5%,但中位數價格與去年同期相比上漲了7.1%。而房屋成交量下跌最大的正是美國疫情形勢最嚴峻的紐約州,比如羅切斯特(Rochester)下跌了18.5%、紐約下跌了18.3%。

        Redfin首席經濟學家馬爾(Taylor Marr)表示,3月中旬開始,疫情嚴重打擊了經濟,之后房地產活動幾乎都停止了,由于許多賣家猶豫要不要在經濟如此不確定的背景之下出售房屋,導致最近幾周待售房屋數量下降了20%以上;另一方面,隨著失業率激增,獲得銀行抵押貸款的難度也越來越大,這也進一步限制了買家的需求。

        美國格威(房地產)咨詢公司(Fortune Gateway)董事長陳宏明(Eric Chen)在接受第一財經記者采訪時稱:“疫情對市場的沖擊的確很大,交易量大跌也是預期之中的事情。未來趨勢主要取決于疫情的變化,目前市場上大量的需求被壓制,一旦疫情好轉,交易量就會快速反彈,這只是時間問題。”

        申請延期還房貸人數與日俱增

        國際貨幣基金組織(IMF)4月中旬發布的《世界經濟展望報告》預測,今年美國經濟將萎縮5.9%,美聯儲最新的全國經濟形勢調查報告也顯示,美國經濟已陷入衰退,告別了歷史上最長的經濟擴張周期。

        圣路易斯聯邦儲備銀行的經濟學家預計,最糟情況下,疫情將導致今年第二季度美國損失4700萬個就業崗位,失業率甚至可能會飆升至32%,而失業率和房貸大量違約的風險又息息相關。

        根據美國抵押貸款銀行家協會(Mortgage Banker Association)最新統計,連日來申請延期還房貸的人數猛增,3月2日時,申請的比例還只有0.25%,4月5日時已升至3.74%,4月12日達到了5.95%,暫無放緩趨勢。其中吉利美(即美國政府全國抵押貸款協會)的客戶申請延期比例最高,已從4月5日的5.89%攀升至8.26%;房利美(FHMA)和房地美(FHA)申請延期的占比也從2.44%增至了4.64%。

        美國抵押貸款銀行家協會(MBA)高級副總裁弗拉坦托尼(Mike Fratantoni)21日表示,過去一個月中,有超過2200萬美國人申請失業,因此房屋的主人們紛紛與抵押貸款服務商聯系,希望能夠延期還貸。弗拉坦托尼認為,由于疫情對經濟造成的破壞很難在短期內被消除,因此預計5月份時,申請延期的人數還會進一步上升。

        從美國銀行業上周發布的財務數據來看,美國銀行業已拿出超過200億美元的壞賬撥備來準備應對可能出現的違約潮。

        穆迪也預測,如果美國經濟因疫情在整個夏天甚至更久地處于封閉狀態,那么多達30%擁有住房貸款的美國人(約1500萬家庭)將無力繼續償還房貸。

        陳宏明對第一財經記者表示,失業率上升導致一部分供不起房貸是正常現象,只要疫情快速得到控制,影響就不會很大,但如果疫情長期持續下去,甚至出現第二波高峰,那么房地產市場的前景就難以樂觀。

        風險與機遇并存

        雖然當前的美國房地產市場存在不少風險,但以美元計價的美國房產對于全球投資者而言,依然頗具吸引力。

        隨著3月份美聯儲一下子把基準利率降至零,MBA的最新數據顯示,當前美國30年期固定利率抵押貸款的平均合同利率已降至3.45%,處于歷史最低水平。

        據亞洲房產科技集團居外IQI即將于4月24日發布的《海外疫情與海外房產報告》顯示,居外網用戶今年第一季度對美國房地產的詢盤量同比上升了48%。報告稱,由于融資非常便宜,有條件的海外買家可以利用美國的房貸市場,以較小的成本撬動購房杠桿,相對廉價的按揭貸款成本讓買家有信心隨著房價的長期上漲而獲益。

        居外IQI執行董事長奇米爾(Georg Chmiel)對第一財經記者表示:“在美國當前嚴重的疫情及經濟重創下,美國房產界對海外買家市場將更加依賴,而中國出色的疫情控制及迅速復工,無疑使美國房產界更看重中國買家市場。即使白宮剛推出暫停移民的舉措,也不會影響到投資移民計劃如EB-5,畢竟海外買家的房產投資能夠給美國創造新的工作機會。”

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        陳宏明表示,房貸利率維持在低點,能夠在一定程度上刺激買家入場——當然前提是經濟能夠快速回暖,這樣買家才有足夠的收入還貸。他認為,對于海外投資者來說,當前最好的策略是準備好資金,因為一旦疫情好轉,價格和交易量可能會迅速同步上漲,“這個拐點的機會可能很快會到來。”

        此外,美國每個州受疫情影響不一,也導致房地產市場的趨勢有所不同,比如東南部的佛羅里達州3月的房屋銷售就出現了逆勢上升。

        美國房產紀經人網絡BHHS佛羅里達州坦帕灣(Tampa)經紀人Lena Tan對第一財經記者表示:“疫情期間我們這邊樓市熱度不降反升。坦帕的市場與加(利福尼亞)州、紐約和奧蘭多等熱鬧的市場不同。坦帕是美國首次購房人最青睞的市場之一,這里的房價中位數僅21萬美元,且生活費用很低,在佛州居住也無個人所得稅。這里氣候宜人,全年都可以進行戶外活動,或許正是受疫情影響,坦帕灣的這些特色反而獲得了更多購房者的關注。”

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        來源:第一財經
        責編:Zoe Chan

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