SQM研究公司( SQM research)的創始人路易斯·克里斯托弗(Louis Christopher)告訴澳大利亞廣播公司ABC的《商業》(The Business )節目,無論何時取消限制令,房價都會下跌,但這個時間表將對房價下跌的程度產生重大影響。

克里斯托弗表示,如果新冠病毒COVID-19病例繼續下降,限制措施在5月份逐步取消,“V型”復蘇仍有可能發生,也就是住宅價格在6月份下降,但在9月或12月份開始回暖。

然而,如果第二波病毒出現,限制令獲得延長,他預計房價將“大幅下跌”。

他說:“我所說的大幅下降,是指在12個月內下挫30%,其中大部分下挫發生在悉尼和墨爾本”。

“我們并不是說這種情況肯定會發生。這更像是一個警告。如果我們在整六個月內看到這些限制措施保持在目前水平上的話,這種情況就會發生。”

移民人數下降沖擊悉尼、墨爾本市場

克里斯托弗表示,悉尼和墨爾本將首當其沖地受到經濟低迷的影響,因為這兩座城市的房地產市場價格在澳大利亞被高估得最嚴重,而且比其他任何首府城市都更依賴于凈海外移民。

澳大利亞聯邦銀行的經濟學家也預測,悉尼和墨爾本的房地產市場將會受到最嚴重的打擊,因為它們依賴于人口增長和這兩地的經濟特性。

“新州和維州的經濟對受影響最嚴重的行業的依賴更高,而對一些隔離程度更高的行業(如礦業和農業)的依賴則更小,”聯邦銀行高級經濟學家加雷思·艾爾德(Gareth Aird)說。

在最近的一份分析報告中,聯邦銀行估計未來6個月,各首府城市的房價將下跌10%(年跌幅為20%),其他經濟學家也有類似的預測。

房地產拍賣成交率大幅下降,這是房價下跌的主要指標。(圖:ABC News/Stephanie Chalmers)

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然而,艾爾德先生指出,考慮到限制令的時間長度是個未知數,現在就下預測還“非常具有挑戰性”。

不管哪種情況發生,路易斯·克里斯托弗說,全國幾個最大的首府城市的租房市場將會受到重創。

“我們將看到出租房空置大幅上升,租金下降,”他說。

SQM 研究公司的每周租金數據顯示,悉尼和墨爾本的租金分別下降了5%和2%。

克里斯托弗說,每年新住宅的興建緊跟年度人口增長,凈移民人數的下降,以及短期度假出租房轉入住房市場,這將會出現約10萬套剩余出租房。

“這應該意味著全國出租房空置率會翻一番,這對租戶來說是件好事,但對房東來說就不那么好了。”

艾爾德預計,租金下降將導致房價下跌,但他同時也指出,當前各州層面上的政策變化,即在新冠危機期間,因拖欠租金而導致的逐客令將被強行延遲,對一些計劃在未來六個月出租投資房的準房東帶來了“重大威懾”。

還貸暫緩期結束,“真正的考驗”就會到來

核心邏輯(CoreLogic)公司的伊麗莎·歐文(Eliza Owen)說,隨著失業、停薪留職及隨后收入下降的加劇,以及澳聯儲行長對20世紀30年代以來最嚴重的經濟收縮發出了警告,房價尚未下跌“似乎很難讓人理解”。

“經濟的這種極端收縮可能會加劇澳大利亞高額房屋貸款債務的結構性風險,”CoreLogic澳大利亞研究部主管歐文表示。

“2019年12月,買房貸款債務收入比反彈至142.1%創紀錄的高點。”

迄今為止,房價下跌尚未成為現實,但增長已經放緩。據CoreLogic的每日房地產價值指數顯示,過去四周民用住宅房價的變化為+0.4%。

然而,路易斯·克里斯托弗表示,領先指數指向了即將下降走勢。

“過去幾周,房地產拍賣成交率直線下降。年初時,這一比例平均在65%至75%之間,”他說。

上周末,各首府城市的房地產拍賣成交率降至30.2%,為CoreLogic記錄中的最低水平。

歐文預計,各大銀行提供的按揭還款暫緩期將推遲房價下跌的開始,因為上市出售的房地產數量非常少。

在截至4月19日的四周時間里,CoreLogic發現,與一年前相比,新上市房地產數量下挫了28.7%,而房屋總上市量下降了23.8%。