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        房東疫情生存攻略:房客是否可以不交房租?|居外專欄

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        2020-04-28  來源:居外原創

        業主對政府最近宣布六個月不準驅逐租戶的政策感到困惑和不安,因為如果業主一直沒有租金收入也可能面臨財務困難。

        雖然澳洲政府表示,他們正在就租金問題制定下一套補助方案,但如果房客不付房租,房東也不知道應該怎么辦,因為目前為止也沒有明確的法律條款或者行業指南能拿來參照。

        有澳洲專家分析,政府有可能要求領取了JobSeeker(失業補助)或者JobKeeper(就業保障補助)的租戶,必須要交房租。

        Financial Review最近請澳洲相關行業的專業人士給所有業主們一些專業的建議,大家可以參考一下。

        房東現在應該做什么?

        澳大利亞房地產投資者委員會主席Ben Kingsley表示,房東應在政府發布有關租金減免的更多政策細節之前,推遲減少或增加租金。

        他說:“我們告訴投資者,政府將在未來幾天,幾周或者幾個月內會頒布租賃減免方案。如果房東降低租金,在政策出臺的第一時間未付的房租可能影響到房東申請的補助金額,之后可能也會影響到業主的補助金額。”

        Suburbanite物業顧問兼負責人Anna Porter表示,雖然房東現在只能等待政府的進一步政策,但可以趁著這個時候做好預算,這很重要!業主需要知道,如果在未來的六個月房租收入被減少或者完全沒有,你是否有足夠的資金能夠支付這六個月的費用(包括,貸款,成本費用等)。她說:“業主需要和會計師談談這些問題,看看這對您的稅收狀況有什么影響。”

        澳大利亞房地產購買者經紀人協會(REBAA)主席Cate Bakos說:投資者需要知道,暫停驅逐執行令不等于租戶就可以不付房租。如果房東降了租金或者給出驅逐執行令到期之后,就算租戶有經濟困難,他們也必須付清房租。

        租戶應該證明自己的收入損失,找Centrelink尋求補助。

        房東應該暫停銀行貸款的還款嗎?

        銀行雖然同意讓房東暫停最長六個月的貸款還款,但是RateCity研究主管Sally Tindall表示,房東需要了解暫停還款的長期影響,并思考如何最大程度地減少損失。

        在這次疫情中,如果你不得不停止還貸,最好能做一個計劃,小心這段時間不斷累積的成本,盡快恢復貸款的還款,回歸到正常的節奏。

        暫停還貸應該是投資者最后的選擇。

        您其實可以和您的銀行談談,看看還有沒有其他選擇,包括在有限的時間內降低貸款利率或減少還款。

        暫停六個月貸款還款會導致更大金額的還款,因為利息費用已計入貸款金額中。

        CBA最近宣布,暫停貸款還款的這六個月期間是不會再收復利的。但是其他銀行還沒有宣布會這么做。

        房東該如何與租戶溝通呢?

        Rethink Investing的商業地產銷售經紀人Scott O'Neill說,房東需要站在對方的立場進行討論。

        “你可以說:'我們現在是同一根繩上的螞蚱。我有抵押貸款需要還,也需要錢生活下去。你們可以討論一下現在的問題所在,看看是否可以提供幫助。”

        “你可以和雙方的會計師一起開個電話會議,這也表明您正在努力幫助他們度過難關,而不僅僅是不聞不問直接拒絕。”

        他說:“有些企業并不會受到COVID-19的影響,但仍會要求折扣。如果您認為房客只是在利用這次疫情來講價,您應該禮貌地拒絕。”

        “我個人擁有一家小型超市,超市租戶要求我免三個月的租金。我禮貌地拒絕了,因為這段時間其他超市生意都很好,他們的收入怎么可能下降。然后我建議租客應該看看政府向小企業提供的補助,有哪些適合他可以去申請。這樣租客就不會再繼續追問降租的事情了。”

        房東和房客之間該如何協商租金減免?

        JobSeeker的補助(以前稱為Newstart)在接下來的六個月中將每兩周額外支付$550。(財富筆記將會詳細解釋JobSeeker補助,關注公眾號,第一時間獲得第一手財務信息!)

        布里斯班Hot Property Management的Zoran Solano表示,在立法頒布之前,住宅房東和物業管理人員必須繼續遵循關于不交租金的正常程序,通過提供通知來補救拖欠租金的違反租賃協議的行為。這將確保業主能夠獲得保險公司賠款。一旦業主同意優惠租金,保險公司將不會管了。

        對于商業房東,他說,這主要取決于租戶的生意好壞了。

        如果他們的收入下降了而且提供足夠的證明,比如因為政府禁令而關閉的健身房,只要你認為疫情過后他們的生意會穩定恢復,那么可以某種形式的減免他們的租金。

        他建議業主可以給予租客租金減免,來換取更長的租約期限。

        讓一個因為禁令關門三個月的企業付租金,其實挺不合理。業主可以暫停支付租金三個月,并讓他們選擇簽署更長的租約-至少延長三到五年,租戶以后仍然需要支付延期租金。

        這將增強您的長期收入保障,更重要的是,您的租戶將繼續經營。

        業主需要租客提供什么材料?

        布里斯班Hot Property Management的Zoran Solano說除非政府有明確的政策,否則房東應該要求租客提供工資單或者解雇信來確認中止工作。

        澳洲房地產買家協會REBAA的Bakos說,房東可以要求租戶提供證據,證明他們確實收到疫情的影響去Centrelink申請了失業補助。

        Rethink Investing的商業地產銷售經紀人Scott O'Neill說,對于商業租戶,房東可以要求查看財務報表,證實收入確實有明顯減少。商業租賃是因行業而異,因此業主可以根據常識來確定企業是否確實因疫情而遭受損失。

        房東需要問租客的問題

        Suburbanite物業顧問兼負責人Anna Porter建議房東應該向租戶詢問一些問題,這樣能更好的幫助他們決定是不是要減免租金。

        • 您是否打算恢復工作后分期償還未付的租金?
        • 當您在找足以支付租金的工作,找到工作后是否愿意通知房東?
        • 您是否還有其他財產或股票之類的資產可以用來支付部分租金?
        • 您以什么形式尋求政府的補助?

        如果房東拒絕提供租金減免怎么辦?

        有關六個月租客驅逐禁令將如何操作以及房東將如何獲得支持或賠償,政府尚未宣布任何細節。同時,政府鼓勵房東和物業經理與面臨收入或工作損失的租戶合作。

        這意味著房東此時沒有義務提供任何租金減免或延期。布里斯班Hot Property Management的Zoran Solano表示目前,并沒有阻止房東遵循標準的房租拖欠程序的政策。

        澳洲房地產買家協會REBAA的Bakos說,要確保所有關于租賃違約的通知,例如租金拖欠,在法律的范圍內都應得到處理。

        業主直接與房客接觸時會遇到麻煩,他始終建議應該交給經驗豐富的物業租賃管理經理。

        此時更重要的是,房東需要確保在發出通知丶提出要求丶或者通知期限的問題,完全遵守法律條款。

        哪些稅收優惠能幫助房東?

        政府正在考慮采取一系列稅收減免措施,包括土地稅(land tax)和負扣稅(negative gearing),但具體細節尚未公布。

        財富筆記會計認為,這沒有太多優惠空間。土地稅,除了極大型的購物中心可能會涉及到,大部分的商鋪本來也不需要交。負扣稅,房主沒收到房租,這個財年注定要虧損,本來也不用交稅,負扣稅是否有優惠也沒有任何意義。

        業主保險會為因COVID-19造成的租金損失賠償嗎?

        根據保單,房東保險(landlord insurance)可以承保租金損失或租金違約。但是您需要與您的保險公司核實。

        Suburbanite物業顧問兼負責人Anna Porter說:“目前我們看到許多保險條款都規定只有在租戶被法庭驅逐或終止后,或者他們離開時沒有通知,并且在撤離后沒有警告的情況下拖欠付款,業主才可以索賠。”

        “但是,現在的問題是,假設投保時默認的租金收入沒有變,如果因為疫情拖欠房租的租戶不能被驅逐,那么這種情況不符合保險條款中的租金違約規定。

        房東需要馬上和保險經紀人或者保險公司確認,這種情況保險是否能得到賠償。”

        押金(Bond)是否提供任何擔保?

        Suburbanite物業顧問兼負責人Anna Porter表示,住宅業主只能從押金中獲得四周的租金,不足以支付持續的租金欠款。

        他說:“如果業主在租賃期間損壞了他們的租賃財產,他們通常會使用押金。房東購買保險是為了防止拖欠租金。”

        對于商業地產,Rethink的O'Neill表示,房東有更大的安全性,因為租戶通常會根據租約支付三至六個月的租金作金額為押金。他通常要求租戶每年交等同于一個月租金金額的押金。這是為了賠償我任何潛在的租金損失或財產損失。

         

        澳大利亞法律執業博士林匯銘
        為您解析澳洲投資法與移民法
        聯系郵箱:hi@auslawreview.com.au

         

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